Proyecto de centro de datos del condado detenido en medio de desafíos legales
En resumen: El proyecto propuesto de centro de datos del Condado de Chesterfield cerca de I-95 está en espera después de que la Junta de Apelaciones de Zonificación del condado rechazó el reclamo de derechos adquiridos del desarrollador el 3 de junio de 2026, forzando la disputa a la corte de circuito.
Datos rápidos
- Quién: Washington Single Family Fund (propietario de la propiedad), Junta de Apelaciones de Zonificación del Condado de Chesterfield y Junta de Supervisores
- Qué: Proyecto propuesto de centro de datos de 152.7 acres y subestación de energía detenido debido a una disputa sobre si las nuevas reglas de zonificación de 2026 se aplican a la propiedad inicialmente planeada bajo la ordenanza anterior
- Cuándo: Decisión de la Junta de Apelaciones de Zonificación emitida el 3 de junio de 2026; caso ahora en la corte de circuito a partir de julio de 2026
- Dónde: 13508 Woods Edge Road y 1931 Old Bermuda Hundred Road, Bermuda District (cerca de Interstate 95)
La historia
El futuro de un campus propuesto de centro de datos en el Distrito Bermuda del Condado de Chesterfield permanece en limbo legal después de que la Junta de Apelaciones de Zonificación del condado rechazó unánimemente una apelación del desarrollador el 3 de junio de 2026. La decisión ha sido apelada a la Corte de Circuito del Condado de Chesterfield, donde ahora descansa el destino del proyecto.
La disputa central se centra en derechos adquiridos. En septiembre de 2025, la Junta de Supervisores aprobó una revisión integral de la Ordenanza de Zonificación del condado, que entró en vigor el 1 de enero de 2026. Las nuevas reglas cambiaron cómo se tratan los centros de datos en todo el condado: en lugar de ser permitidos automáticamente en tierras industriales, los futuros proyectos de centros de datos deben obtener aprobación de uso condicional de los supervisores del condado, sujeto a revisión caso por caso.
Washington Single Family Fund, que posee la propiedad de casi 90 acres en 13508 Woods Edge Road y 1931 Old Bermuda Hundred Road, argumentó que adquirió derechos adquiridos bajo las reglas de zonificación anteriores y no debería estar sujeto a los nuevos requisitos. La propiedad fue reclasificada de Industrial General (I-2) a Centro de Empleo (EC) bajo la ordenanza modernizada e iba a ser destinada a apoyar un centro de datos y una subestación de energía acompañante que abarque un total de 152.7 acres.
El director de planificación del condado rechazó la solicitud del proyecto, dictaminando que no existía un plan de sitio aprobado antes de la fecha límite del 1 de enero, lo que significa que no había ocurrido la adquisición de derechos. El abogado del condado apoyó esta interpretación. Washington Single Family Fund apeló a la Junta de Apelaciones de Zonificación, que el 3 de junio unánimemente confirmó la determinación del director de planificación, rechazando el reclamo de derechos adquiridos del desarrollador.
El proyecto ahora se dirige a la corte de circuito. Los desarrolladores también han presentado alegaciones de que el condado no siguió la ley estatal al revisar la solicitud del plan de sitio, alegando que un retraso de procesamiento de cuatro meses violó los plazos estatutarios de Virginia para la revisión del plan de sitio. El resultado de este litigio determinará si los proyectos de centros de datos propuestos antes del 1 de enero de 2026 están amparados bajo las reglas antiguas o deben cumplir con los nuevos requisitos de uso condicional.
Actores clave
- Washington Single Family Fund: Propietario y desarrollador del proyecto de centro de datos propuesto
- Chesterfield County Board of Zoning Appeals: Rechazó la apelación de derechos adquiridos del desarrollador el 3 de junio de 2026
- Chesterfield County Board of Supervisors: Aprobó la revisión de la ordenanza de zonificación en septiembre de 2025 que provocó la disputa
- Chesterfield County Planning Director: Rechazó la solicitud original del proyecto basándose en la falta de un plan de sitio aprobado antes de la fecha límite del 1 de enero de 2026
Fechas clave
- 2025-09-01: La Junta de Supervisores aprueba una revisión integral de la Modernización de la Ordenanza de Zonificación
- 2026-01-01: La nueva ordenanza de zonificación entra en vigor, haciendo que los centros de datos sean un uso condicional que requiere aprobación de supervisión en todo el condado
- 2026-03-09: El desarrollador apela la denegación del permiso del director de planificación para el proyecto de centro de datos de Woods Edge Road
- 2026-06-03: La Junta de Apelaciones de Zonificación rechaza unánimemente la apelación de derechos adquiridos del desarrollador
- 2026-07-11: Revisión en la corte de circuito pendiente; estado del caso a partir de hoy
El argumento a favor
Las nuevas regulaciones de zonificación que requieren revisión caso por caso de los centros de datos permiten al condado evaluar el impacto de cada proyecto en la infraestructura, el tráfico y el carácter comunitario, en lugar de aprobarlos por derecho. Este enfoque da a los supervisores y residentes una voz significativa en la configuración del desarrollo y la protección de los intereses comunitarios.
El argumento en contra
La aplicación retroactiva de nuevas reglas de zonificación a proyectos iniciados bajo la ley anterior crea incertidumbre legal y comercial y potencialmente confisca derechos de desarrollo adquiridos. La aplicación consistente de reglas en vigor cuando un desarrollador tomó su decisión de inversión es una piedra angular de la ley de uso de tierra justo y la protección de derechos de propiedad.
Por qué importa: El resultado no solo afectará este proyecto sino que también establecerá un precedente para cómo el condado trata otros desarrollos iniciados antes de la fecha efectiva de la ordenanza del 1 de enero de 2026. También puede indicar qué tan agresivamente el condado tiene la intención de regular las grandes instalaciones industriales en adelante y podría impactar la inversión futura en el condado.
Lugares
Cronología de eventos
- 2025-09-01La Junta de Supervisores aprueba revisión de Modernización de Ordenanza de Zonificación: Revisión integral de la ordenanza de zonificación aprobada, cambiando centros de datos de permitidos por derecho a uso condicional que requiere aprobación de supervisión [source]
- 2026-01-01Las nuevas reglas de zonificación entran en vigor: La ordenanza de zonificación modernizada entra en vigor; los centros de datos ahora requieren aprobación de uso condicional en todo el condado en lugar de ser permitidos por derecho en tierras industriales [source]
- 2026-03-09El desarrollador apela la denegación del permiso: Washington Single Family Fund apela la denegación del director de planificación de su solicitud de proyecto de centro de datos [source]
- 2026-06-03La Junta de Apelaciones de Zonificación rechaza apelación de derechos adquiridos: La Junta de Apelaciones de Zonificación del Condado de Chesterfield unánimemente confirma la determinación del director de planificación, dictaminando que el desarrollador no tiene derechos adquiridos bajo la ordenanza anterior y debe cumplir con los nuevos requisitos de uso condicional [source]
- 2026-07-11El caso procede a la corte de circuito: La apelación del desarrollador se traslada a la Corte de Circuito del Condado de Chesterfield; los desarrolladores también presentan alegaciones de que el condado violó la ley estatal en el proceso de revisión del plan de sitio con un retraso alegado de cuatro meses [source]
Enlaces relacionados
- Departamento de Planificación del Condado de Chesterfield
- Proyecto de Modernización de Ordenanza de Zonificación
- Ordenanzas y Regulaciones del Condado de Chesterfield
Lee el original en Google News: Chesterfield Data Center →
Fuentes
- WTVR: Junta de Apelaciones de Zonificación de Chesterfield rechaza apelación sobre campus de centro de datos propuesto cerca de I-95
- Richmond BizSense: Junta de apelaciones de zonificación rechaza desafío al requisito de permiso para proyecto de centro de datos
- 12 On Your Side: Junta de Chesterfield confirma denegación del centro de datos del Distrito Bermuda
- Chesterfield County: Proyecto de Modernización de Ordenanza de Zonificación
- The Chesterfield Report: Proyecto de Centro de Datos Estancado por Demandas de Zonificación
- Proyecto de centro de datos pausado en medio de demandas del condado
- Nuevo centro de datos de Chesterfield en pausa mientras el condado enfrenta demandas